2016年7月1日，王某購(gòu)買某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，雙方于商品房買賣合同中約定了房屋建筑面積、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定交付時(shí)間為同年8月1日。合同訂立后，王某于同年11月15日付清房款，并于次月領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證。交房過(guò)程中，該房產(chǎn)公司委托某物業(yè)公司項(xiàng)目部統(tǒng)一辦理交房手續(xù)，其間物業(yè)公司要求王某交納物業(yè)管理費(fèi)。雙方對(duì)交付房屋鑰匙時(shí)是否先交物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生爭(zhēng)議。
2018年1月9日，王某書面通知房產(chǎn)公司要求辦理房屋交接手續(xù)，該公司書面回復(fù)：“1.合同約定2016年8月1日為房屋交付期，但您一直沒(méi)來(lái)收房。2.房屋交付由物業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一辦理。物業(yè)已多次電話催促您過(guò)來(lái)辦理交房手續(xù)，但至今未來(lái)收房。3.請(qǐng)您在接到此回復(fù)后立即至物業(yè)項(xiàng)目部辦理交房手續(xù)并繳納2016年8月1日至2018年1月10日期間的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)5909.2元，否則引起的一切責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)”。為此，雙方交房未成。2019年1月4日，王某起訴至江蘇省海門市人民法院（下稱海門法院），要求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。
海門法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定交房時(shí)間為2016年8月1日，王某付清房款時(shí)間為同年11月15日，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議第十三條“在交房時(shí)，如買受人自身原因未付清應(yīng)付房款（含銀行按揭尚未發(fā)放及貸款不足應(yīng)付房款的），交房日期順延，順延至買受人付清全部房款之日起3天內(nèi)”的約定，確定房產(chǎn)公司交房時(shí)間應(yīng)為2016年11月18日。
交房條件成就后，房產(chǎn)公司沒(méi)有按合同第十一條約定向王某發(fā)書面通知，且王某請(qǐng)求交付時(shí)設(shè)定預(yù)交前期物業(yè)費(fèi)作為交付房屋鑰匙條件，致交房未成，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，逾期交房違約金應(yīng)自交房次日即2016年11月19日起算。房產(chǎn)公司辯稱辦理了產(chǎn)權(quán)證即視為交房，與合同補(bǔ)充協(xié)議第十四條“出賣人交付約定商品房鑰匙即為該商品房交付”約定不符，且抗辯王某應(yīng)交前期物業(yè)費(fèi)后才交房屋鑰匙，商品房買賣合同中并無(wú)此項(xiàng)約定，故對(duì)上述辯稱均不予采信。據(jù)此判決房產(chǎn)公司支付王某逾期交房違約金75260元。
法官說(shuō)法
房屋的交付一般包括開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋相關(guān)資料的出示與交付，購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收、簽署書面確認(rèn)文件、領(lǐng)取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)。除當(dāng)事人另有約定的，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。交房是房屋損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。實(shí)踐中，基于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司或存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見(jiàn)，但物業(yè)公司交房時(shí)要求買受人預(yù)繳物業(yè)費(fèi)用方可領(lǐng)取鑰匙，該交房規(guī)則是否合法？這也是本案糾紛的爭(zhēng)點(diǎn)所在。
購(gòu)房人領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)是否應(yīng)當(dāng)先行支付物業(yè)費(fèi)？一般而言，開(kāi)發(fā)商基于其與買受人簽訂的商品房銷售合同，負(fù)有向買受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務(wù)；但物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。換言之，商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同系兩重法律關(guān)系，兩者無(wú)必然交集，如商品房銷售合同中對(duì)預(yù)繳物業(yè)費(fèi)無(wú)特別約定，則買受人收房時(shí)無(wú)須先行繳納物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商以此拒絕交房造成買受人遲延收房的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
此外，開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限進(jìn)行交房。商品房預(yù)（銷）售合同中一般約定，開(kāi)發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知買受人，因此開(kāi)發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)以書面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房人告知，若開(kāi)發(fā)商未完整履行合同約定的通知義務(wù)，買受人可相應(yīng)延后或不收房。對(duì)于收房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要求先行支付銷售合同未涉及的物業(yè)費(fèi)、先行簽署收房文件后驗(yàn)房等，此類情形違反合同約定的交房程序，買受人有權(quán)拒絕，由此產(chǎn)生逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
來(lái)源：最高人民法院司法案例研究院
2018年1月9日，王某書面通知房產(chǎn)公司要求辦理房屋交接手續(xù)，該公司書面回復(fù)：“1.合同約定2016年8月1日為房屋交付期，但您一直沒(méi)來(lái)收房。2.房屋交付由物業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一辦理。物業(yè)已多次電話催促您過(guò)來(lái)辦理交房手續(xù)，但至今未來(lái)收房。3.請(qǐng)您在接到此回復(fù)后立即至物業(yè)項(xiàng)目部辦理交房手續(xù)并繳納2016年8月1日至2018年1月10日期間的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)5909.2元，否則引起的一切責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)”。為此，雙方交房未成。2019年1月4日，王某起訴至江蘇省海門市人民法院（下稱海門法院），要求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。
海門法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定交房時(shí)間為2016年8月1日，王某付清房款時(shí)間為同年11月15日，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議第十三條“在交房時(shí)，如買受人自身原因未付清應(yīng)付房款（含銀行按揭尚未發(fā)放及貸款不足應(yīng)付房款的），交房日期順延，順延至買受人付清全部房款之日起3天內(nèi)”的約定，確定房產(chǎn)公司交房時(shí)間應(yīng)為2016年11月18日。
交房條件成就后，房產(chǎn)公司沒(méi)有按合同第十一條約定向王某發(fā)書面通知，且王某請(qǐng)求交付時(shí)設(shè)定預(yù)交前期物業(yè)費(fèi)作為交付房屋鑰匙條件，致交房未成，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，逾期交房違約金應(yīng)自交房次日即2016年11月19日起算。房產(chǎn)公司辯稱辦理了產(chǎn)權(quán)證即視為交房，與合同補(bǔ)充協(xié)議第十四條“出賣人交付約定商品房鑰匙即為該商品房交付”約定不符，且抗辯王某應(yīng)交前期物業(yè)費(fèi)后才交房屋鑰匙，商品房買賣合同中并無(wú)此項(xiàng)約定，故對(duì)上述辯稱均不予采信。據(jù)此判決房產(chǎn)公司支付王某逾期交房違約金75260元。
法官說(shuō)法
房屋的交付一般包括開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋相關(guān)資料的出示與交付，購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收、簽署書面確認(rèn)文件、領(lǐng)取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)。除當(dāng)事人另有約定的，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。交房是房屋損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。實(shí)踐中，基于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司或存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見(jiàn)，但物業(yè)公司交房時(shí)要求買受人預(yù)繳物業(yè)費(fèi)用方可領(lǐng)取鑰匙，該交房規(guī)則是否合法？這也是本案糾紛的爭(zhēng)點(diǎn)所在。
購(gòu)房人領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)是否應(yīng)當(dāng)先行支付物業(yè)費(fèi)？一般而言，開(kāi)發(fā)商基于其與買受人簽訂的商品房銷售合同，負(fù)有向買受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務(wù)；但物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。換言之，商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同系兩重法律關(guān)系，兩者無(wú)必然交集，如商品房銷售合同中對(duì)預(yù)繳物業(yè)費(fèi)無(wú)特別約定，則買受人收房時(shí)無(wú)須先行繳納物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商以此拒絕交房造成買受人遲延收房的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
此外，開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限進(jìn)行交房。商品房預(yù)（銷）售合同中一般約定，開(kāi)發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知買受人，因此開(kāi)發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)以書面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房人告知，若開(kāi)發(fā)商未完整履行合同約定的通知義務(wù)，買受人可相應(yīng)延后或不收房。對(duì)于收房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要求先行支付銷售合同未涉及的物業(yè)費(fèi)、先行簽署收房文件后驗(yàn)房等，此類情形違反合同約定的交房程序，買受人有權(quán)拒絕，由此產(chǎn)生逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。