【條款】第七十六條夫妻雙方不能就房屋的價值和歸屬達成一致意見時，人民法院按照下列情況分別處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)給予許可；

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機構(gòu)應(yīng)按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。
 

　　【條款要旨】本條是關(guān)于離婚時夫妻雙方在財產(chǎn)分割上不能達成協(xié)議時，人民法院應(yīng)如何處理。
 

　　【條文理解】本條基本保留了《婚姻法司法解釋(二)》第20條，對于第3條所規(guī)定的夫妻雙方均不主張房屋所有權(quán)的情形，在拍賣的基礎(chǔ)上，增加變賣作為處理爭議房屋的方式。

　　第一，本條規(guī)定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　該條規(guī)定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價值達成協(xié)議，人民法院應(yīng)如何處理這一問題。該協(xié)議的主要內(nèi)容包括三個方面：(1)雙方主張的，競標(biāo)取得；(2)僅有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價款。應(yīng)當(dāng)指出，夫妻雙方都是以協(xié)商一致方式確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據(jù)不同情況進行競價，對房屋進行估價或拍賣，變賣的方式?jīng)Q定如何歸屬或分割，必須以夫妻一方對房屋擁有所有權(quán)或相應(yīng)的補償為前提。如果丈夫和妻子都沒有所有權(quán)，或者財產(chǎn)在離婚訴訟期間還處于未知狀態(tài)或者無法確定，那么，他們就不有權(quán)對房屋進行處分，也沒有權(quán)力以協(xié)商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財產(chǎn)，或者要求法院通過判決予以認(rèn)定。在這個時候，人民法院還缺乏對其進行確認(rèn)或分割價值的合理依據(jù)。該條規(guī)定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權(quán)，否則，人民法院不得適用。
 

　　第二是根據(jù)當(dāng)事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產(chǎn)的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權(quán)或相應(yīng)價值兩種選擇。在離婚訴訟審判實踐中，根據(jù)各種實際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財產(chǎn)的房屋的歸屬或價值達成協(xié)議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價值不能達成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據(jù)夫妻對房屋所有權(quán)的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價值，區(qū)分三種情況分別作出處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，并且同意競價獲得的，應(yīng)當(dāng)給予許可。

　　80年代以來，我國在婚姻法中增加了約定財產(chǎn)制的規(guī)定，形成了以夫妻共同財產(chǎn)制作為法定財產(chǎn)制，以約定財產(chǎn)制為共同調(diào)整夫妻財產(chǎn)關(guān)系的格局。在現(xiàn)實中，我國絕大多數(shù)家庭都采取了法定的共同財產(chǎn)制，這與我國長期以來的家庭財產(chǎn)制并不相干。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同擁有財產(chǎn)，不分份額。房地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個基本方面。伴隨著房地產(chǎn)市場的高企和房產(chǎn)的大量增值，房產(chǎn)在大多數(shù)普通家庭資產(chǎn)中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關(guān)于離婚案件的財產(chǎn)分割糾紛日益增多，糾紛日趨復(fù)雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產(chǎn)，一物一權(quán)原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價兩權(quán)分置，房屋所有權(quán)只能歸一方當(dāng)事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權(quán)利要求的情況，人民法院一般應(yīng)按照子女的利益，即女方和無過錯方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養(yǎng)子女的一方，即女方或無過錯方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當(dāng)事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照料原則的情況，例如，沒有孩子、孩子成年而不必照料，或者在分割除了房子之外的其他財產(chǎn)中體現(xiàn)了照料孩子，在當(dāng)事人與無過錯方利益原則下，如果雙方經(jīng)濟狀況大致相等，都同意采用競價方式處理房屋所有權(quán)歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價高的一方通過公開競標(biāo)獲得該房屋的所有權(quán)。不能取得房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)在房屋競價的基礎(chǔ)上，按照夫妻雙方就房屋價值分割達成的協(xié)議，由取得房屋所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達成協(xié)議，那么，人民法院應(yīng)根據(jù)案情，以房屋競價作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應(yīng)的補償。

　　值得注意的是，由于競標(biāo)是最終競標(biāo)者的競標(biāo)主體由誰獲得標(biāo)的的歸屬，不能體現(xiàn)民法所倡導(dǎo)的對子女的保護，在考慮到以上情況下，女方和無過錯方權(quán)益原則不能對需要特殊保護的一方給予相應(yīng)的照顧，盡管相對公平，它的適用還需要人民法院嚴(yán)格把握。一般情況下，夫妻雙方經(jīng)濟水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實《民法典》保護弱勢群體的基本精神。

　　有否采用競價方式確定房屋所有權(quán)，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權(quán)歸屬或房屋價值達成協(xié)議，則競標(biāo)的采取有兩個必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權(quán)；(2)雙方均同意競標(biāo)。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財產(chǎn)的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權(quán)行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機構(gòu)應(yīng)按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻一方主張房屋所有權(quán)的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權(quán)，而另一方僅要求得到自己應(yīng)分的部分相應(yīng)價款。這時，人民法院應(yīng)先確定房屋價款，并在此基礎(chǔ)上再決定未主張房屋所有權(quán)一方應(yīng)取得的補償金額。
 

　　本條第2項規(guī)定的適用前提，是離婚訴訟夫妻雙方雖同意由一方獲得房屋所有權(quán)，但無法對房屋價值達成一致意見。通常，主張房屋所有權(quán)的一方希望按照房屋價格的最低數(shù)額甚至購房時支付的價款為標(biāo)準(zhǔn)給對方補償，而要求補償?shù)囊环絼t請求對方按照房屋的最高價款即同類房屋在房屋市場的出售價格為標(biāo)準(zhǔn)給予補償，雙方對房屋價值往往存在很大的爭議。為使夫妻在對共有財產(chǎn)房屋的分割上達到利益平衡，就要按照離婚分割財產(chǎn)時的房屋市場價格，對需分割的房屋價值進行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋自身價值最為客觀的判定方法?？紤]到現(xiàn)實生活需要和公平目的，本條規(guī)定將由評估機構(gòu)按市場價格對房屋進行評估作為確定爭議房屋價值的方式?！顿Y產(chǎn)評估法》第2條規(guī)定，本法所稱資產(chǎn)評估，是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。第17條規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。該法通過對評估專業(yè)人員、評估機構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等各方面的規(guī)定，規(guī)范評估行為，保證評估結(jié)果的客觀、公正。相較而言，在離婚訴訟夫妻雙方對房屋價值不能達成一致意見的情況下，由專業(yè)且中立的評估機構(gòu)經(jīng)過嚴(yán)格的評估程序確定房屋價值，繼而由人民法院作為認(rèn)定應(yīng)當(dāng)支付補償數(shù)額的參照，比之由人民法院或其他機構(gòu)酌情確定房屋價值，更加公平、有效，也更利于糾紛的妥善解決。
 

　　我國曾經(jīng)歷過較長一段時期的房屋實物配給政策，住房制度改革后，市場上自由流通的商品房和按成本價購買的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策購買的房屋的出售價格包含不以購房價款為表現(xiàn)的各種福利因素，購房價款只是成本價的體現(xiàn)。成本價只包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等，相對于市場價具有很大的優(yōu)惠。在對以成本價購買的房屋進行分割時，不僅要考慮夫妻購買時所實際支付的房價款，而且還應(yīng)考慮到夫妻雙方所購房屋中體現(xiàn)的工齡、職務(wù)等福利折價以及離婚時的房屋市場價等因素。此時，就更加需要專業(yè)評估機構(gòu)運用專業(yè)知識和技能合理確定房屋價值。
 

　?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割

　　本條第3項對《婚姻法司法解釋（二）》第20條第3項進行增補，規(guī)定除拍賣外，變賣也可作為處置爭議房屋的一種方式。2003年《婚姻法司法解釋（二）》制定之時，隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高，商品房市場的迅猛發(fā)展以及經(jīng)濟適用房建設(shè)的規(guī)模化發(fā)展，人們對居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)較以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑設(shè)計，特別是福利性政策的房屋在諸多方面已不能滿足人們的居住要求。由此引發(fā)一些離婚訴訟分割共同財產(chǎn)過程中，當(dāng)事人雙方對婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權(quán)，而是想取得一定的房價款補償后再另行選擇購買房屋的情況。人民法院不能以照顧子女或者女方利益原則為依據(jù)，強行判決將房屋所有權(quán)給一方并由其給予對方一定補償而導(dǎo)致其利益受損。該解釋最終采納了多數(shù)觀點，規(guī)定在離婚當(dāng)事人雙方對共同所有的房屋均不主張房屋所有權(quán)而要求分得相應(yīng)房價款的，當(dāng)事人或者人民法院可以委托拍賣機構(gòu)對該房屋依法進行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于拍賣，《拍賣法》在標(biāo)的、程序、委托和公告等各方面都作出了嚴(yán)格的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》也規(guī)定，人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機構(gòu)進行，并對拍賣機構(gòu)的拍賣進行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣15日前公告，等等。這些關(guān)于拍賣程序、機構(gòu)選擇和拍賣監(jiān)督的規(guī)定，雖保證了拍賣的權(quán)威性，但也一定程度上導(dǎo)致了流程相對煩瑣、成本消耗更大的結(jié)果。增加變賣的處理方式，可以既解決這一問題，又充分尊重當(dāng)事人的意思自治。從實踐來看，一方面，變賣的程序要簡于拍賣，能夠更快地達成將房屋轉(zhuǎn)換為貨幣的目的；另一方面，拍賣、變賣兩種處置方式并舉，能夠讓當(dāng)事人和人民法院視情況采取更加有利于糾紛解決的方式，對于提高糾紛解決效率不無好處。
 

　　【審判實踐中應(yīng)注意的問題】

　　1.《民法典》第1087條將照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益作為離婚夫妻共同財產(chǎn)分割的基本原則，人民法院根據(jù)本條規(guī)定對房屋的歸屬和價值進行認(rèn)定時，在競價、評估后補償或拍賣、變賣的基礎(chǔ)上，也不能忽略財產(chǎn)分割基本原則，切實保護子女、女方和無過錯方權(quán)益。
 

　　2.雖然以競價方式確定房屋所有權(quán)在夫妻雙方經(jīng)濟條件大致相當(dāng)?shù)那闆r下更為公平，但競價并非只能以夫妻雙方經(jīng)濟條件大致相當(dāng)為前提。雙方經(jīng)濟條件有一定差距，但均同意通過競價決定房屋所有權(quán)的，人民法院沒有理由不予準(zhǔn)許。如夫妻雙方對競價后的價值分割補償不能協(xié)商達成一致的，人民法院在確定對未取得房屋所有權(quán)一方的補償數(shù)額時，也應(yīng)當(dāng)以照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益為原則，合理確定補償數(shù)額。
 

　　3.人民法院適用本條規(guī)定時，委托估價機構(gòu)或者估價事務(wù)所進行房地產(chǎn)估價的估價費，或委托拍賣機構(gòu)進行拍賣的傭金等支出價款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照分割房屋價值的比例分擔(dān)。   深圳律師事務(wù)所